19 Eki Kiracının Tahliyesi ve Kira Sözleşmesinin Feshi Hakkında Kılavuz

Enflasyon ve özellikle son yıllarda etkisini iyice göstermekte olan “emlak balonu” gibi ekonomik gelişmeler nedeniyle kiracılar ve ev sahipleri arasında yaşanan uyuşmazlıklar iyice artmış durumdadır. Hızla yükselen kira bedelleri, ev arayışında olan kiracıların işlerini zorlaştırırken; ev sahipleri, konut kiralarına getirilen yüzde 25 artış oranı üst sınırı[1] nedeniyle mevcut kiracılarını tahliye etme çabasına girişmektedir.

Doğal olarak kiracılar ve ev sahipleri arasındaki uyuşmazlıklar artmaktadır. Nitekim bu nedenle kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklara 1 Eylül 2023 itibariyle zorunlu arabuluculuk getirilmiştir[2]. Kanun koyucu, söz konusu dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk uygulaması ile hem kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünü hızlandırmayı hem de yargının yükünü hafifletmeyi hedeflemiştir.

Söz konusu gelişmeler neticesinde ev sahipleri “Kiracı nasıl çıkarılır?” sorusuna yanıt ararken; kiracıların gündemi ise ev sahiplerinin tahliye çabaları karşısında haklarının ve imkanlarının neler olduğu, yüzleştikleri tahliye davalarının nasıl işlediği ve bu davalarda neler yapmaları gerektiği olmuştur. Bu yazımızla; Tahliye Taahhütnamesi, Tahliye Davası ve İlamsız İcra Yoluyla Tahliye gibi kira sözleşmelerini sona erdiren her türlü hukuki yolu inceleyecek ve hem kiracılara hem de ev sahiplerine olabildiğince geniş bir yol rehberi sunacağız.

Ayrıca, Kiracının Tahliyesi hususunda sıkça sorulan sorulara dair hazırladığımız kısa bilgilendirme yazımıza da buradan ulaşabilirsiniz.

Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? Kiracı Tahliye Etmenin Nedenleri Nelerdir?

Kira sözleşmesinin yazılı veya sözlü yapılması mümkündür. Ancak akılda bulundurulmalıdır ki, kira ilişkisinin kanıtlanmasının gerektiği durumlarda yazılı bir sözleşmenin bulunması her zaman daha avantajlıdır.

Bilindiği üzere, kira sözleşmelerini ve sona erdirme hallerini düzenleyen kanun hükümleri ağırlıklı olarak kiracıları korumaktadır. Evini kiraya veren bir ev sahibinin kiracısını kendi dileğince tahliye etmesi mümkün değildir. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (“İİK”) kiracıların tahliye edilebileceği durumları ve bu durumlarda izlenecek yolları düzenlemiştir. Bir kira ilişkisini sona erdirmenin ve kiracının tahliye edilmesinin yolları şöyle özetlenebilecektir:

• İcra Yoluyla Tahliye: İİK’nın 269-269/d ve 272-275 sayılı hükümleri kiracıların icra yoluyla tahliyesinin mümkün olduğu yolları düzenlemektedir. Bu hükümlere göre kira sözleşmesi iki durumda icra yoluyla sonlandırılabilecektir: (i) tahliye talepli ilamsız icra yolu ile tahliye ve (ii) yazılı tahliye taahhüdü yolu ile tahliye. Bu iki hal dışındaki durumlarda tahliye davası açılması gerekmektedir.
• Dava Yoluyla Tahliye: TBK kapsamında birden çok maddede kira sözleşmesini sonlandıran ve tahliye davası açılabilmesine yol açan durumlar düzenlenmiştir:
  • Tahliye Taahhüdü: Yazılı bir tahliye taahhütnamesinin bulunması halinde icra yoluna gidilebileceği gibi tahliye davası da açılabilecektir. (TBK m. 352/1)
  • Ev Sahibinin İhtiyacı: Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralanan yeri kullanma zorunluluğu varsa Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davası açabilecektir. (TBK m. 350)
  • Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı: Benzer şekilde, kiralanan devralan yeni ev sahibi kendisi veya yakınlarının gereksinimi nedeniyle Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası açabilecektir. (TBK m. 351)
  • Kiralanan Yerin Yeniden İnşası veya İmarı: Kiralanan yerin, yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı bir onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve yapılacak bu işler sırasında kiralanan yerin kullanılması imkânsız ise ev sahibi Tadilat veya Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davası açabilecektir. (TBK m. 350)
  • Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracı, kiralanan yerin tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, ev sahibi bir yazılı bildirim yaparak kiracıya süre tanır. Kiracı verilen süre içerisinde ödeme yapmaz ise Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası açılabilecektir. (TBK m. 315)
  • İki Haklı İhtar: Kiracının, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödememesi ve nedenle yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması halinde İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası açılabilecektir. (TBK m. 352)
  • Kiracı veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Meskeninin Bulunması: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda ev sahibi, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa Tahliye Davası açabilecektir. (TBK m. 352/3)
  • Kiralanan Yerin Özenle Kullanılmaması ve Komşuların Rahatsız Edilmesi: Kiracı, kiralanan yeri sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanmak ve bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Aksi takdirde kiraya veren, yazılı bir bildirimin ardından durumun düzelmemesi halinde Tahliye Davası açabilecektir. (TBK m. 316)
  • Kiracının İflası: Kira ilişkisinin kurulmasının ardından kiracının feshetmesi halinde ev sahibi, kiracıdan güvence vermesini talep edebilecek ve verilmemesi halinde Kiracının İflası Nedeniyle Tahliye Davası açabilecektir. (TBK m. 332)
  • 10 Yıllık Sürenin Dolması: Kira sözleşmesinin uzama döneminin on yılı bulması halinde, ev sahibi ihbar ve fesih dönemlerine uymak koşuluyla kira sözleşmesinin feshedebilir ve tahliye davası açabilir. (TBK m. 347)

Şimdi yukarda özetlediğimiz fesih ve dava yollarını detaylı olarak inceleyeceğiz.

İcra Yoluyla Tahliye

Kiracıların tahliye edilmesinde icra yolunun tercih edilmesi, tahliye davasına kıyasen daha hızlı bir çözüm sunacaktır. Zira, icra dairelerinde ve mahkemelerinde süreler hukuk mahkemelerine göre daha kısa belirlenmiştir ve doğrudan sonuca yöneliktir. Ancak bu nedenle icra yoluyla kiracının tahliyesinin mümkün olduğu durumlar oldukça sınırlı sayıdadır. Yukarıda da belirttiğimiz üzere icra yoluyla iki durumda kiracı tahliyesi mümkündür: (i) tahliye talepli ilamsız icra yolu ile tahliye ve (ii) yazılı tahliye taahhüdü yolu ile tahliye. Şimdi bu yolları inceleyelim.

Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye Talepli İcra Takibi

İİK madde 269 ve devamında düzenlenmiş olan iki kiracı tahliyesi yolundan biri olan Temerrüt Nedeniyle Tahliye’de; kira borcunu zamanında ödemeyen kiracıya karşı icra takibi başlatılmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken önemli husus; başlatılan icra takibinde yalnızca ödenmeyen kira bedellerine ilişkin haciz talep edilmeyip aynı zamanda tahliye de talep edilmelidir. Bu doğrultuda gönderilecek ödeme emri Uygulamada Örnek 13 Nolu Tahliye İhtarlı Ödeme Emri olarak bilinmektedir. Yargıtay içtihatına göre takip talebinde tahliye talebinin bulunmaması halinde, icra dairesince düzenlenen ödeme emrinde tahliye ihtarı bulunsa ve takip kesinleşse dahi yalnızca ödenmeyen kira bedeline yönelik haciz uygulanabileceği, tahliye yapılamayacağı belirtilmektedir. Nitekim, Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 15.02.2016 tarihli 2015/9041 E. 2016/915 K. sayılı kararı şu ifadelere yer vermektedir:

“…Takip talebinde tahliye istemi bulunmadığı halde icra dairesince borçluya Örnek 13 ödeme emri düzenlenerek gönderilmesi, alacaklıya tahliye yönünden bir hak da sağlamaz. Zira icra müdürlüğü takip talebiyle bağlı olup istemin dışına çıkılarak tahliye istemi bulunmadığı halde ihtarlı ödeme emri düzenlenmesi, tahliye açısından hukuksal sonuç doğurmaz. Hukuksal sonuç doğurmayan ÖDEME EMRİNE DAYANARAK TAHLİYE KARARI VERİLEMEZ. Alacaklının icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunabilmesi için takip talebinde tahliye isteminin bulunması zorunludur. Aksi durumda MAHKEMECE BU HUSUSUN KENDİLİĞİNDEN GÖZETİLEREK tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekir.”

Yargıtay’ın aynı yönde çok sayıda emsal kararı da mevcuttur. (Y.6.HD. 22.3.2005 T. 871/2588; Y.6.HD. 13.4.2004 T. 2613/2733; Y.6.HD. 09.04.2013 T. 2014/5055 E. 2014/7744 K.; Y.6.HD. 23.02.2016 T. 2015/5536 E. 2016/1243 K.; Y.6.HD. 03.04.2014 T. 2014/8079 E. 2014/9783 K.; Y.6.HD. 14.05.2015 T. 3815/4897)

Ayrıca göz ardı edilmemesi gereken bir diğer husus da; İİK madde 269 kapsamında başlatılan kiracının temerrüdüne dayalı icra takiplerinde, hangi aylara ait kira bedelinin takip konusu yapıldığının takip talebinde Türk parası olarak belirtilmesidir. Zira, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 24.12.2020 tarihli ve E. 2020/7918 K. 2020/11300 sayılı kararı ile Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 02.11.2015 tarihli ve 2015/6815 E. 2015/9304 K. sayılı kararı bu yöndedir.

Usulüne uygun şekilde yapılan tahliye istemli takip talebi ve ödeme emri ile temerrüde düşen kiracıya;

• ödeme emrine itiraz etmesi için 7 gün (6 aydan kısa süreli kira sözleşmelerinde 3 gün) ve
• borcunu ödemesi için 30 gün (TBK madde 315 kapsamında 10 gün olarak belirlenen süre konut ve çatılı iş yerleri için 30 gün olarak düzenlenmiştir. Bu süre TBK madde 362 çerçevesinde hasılat kiralarında 60 gün olarak belirlenmiştir.) süre verilir.

İtiraz Süresi İçerisinde Ödeme Emrine İtiraz Etmeyen ve Ödeme Süresi İçerisinde Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı

İtiraz süresi içerisinde ödeme emrine itiraz etmeyen ve ödeme süresi içerisinde kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı ev sahibi tarafından hem (i) İcra Dairesi’nden haciz hem de (ii) İcra Mahkemesi’nden tahliye talep edilebilecektir. Burada önemli husus, sürelerin bitiminin ardından doğrudan İcra Dairesi’nden tahliye talep edilemeyeceğidir. Tahliye için, kiracıya tanınan ihtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay içerisinde İcra Mahkemesi’nden kiracının tahliyesi talep edilmelidir. (İİK m.269/a) Bu yolun avantajı İcra Mahkemeleri’nin kıyasen daha hızlı sonuç alınabilen yargı kurumları olmasından kaynaklanmaktadır. Zira, İcra Mahkemelerinin tahliye kararlarının uygulamaya koyulabilmesi için Yargıtay tarafından onanmasını beklemeye gerek yoktur, kararın kiracıya tefhimi veya tebliğinden itibaren 10 gün geçmesi ile tahliye yapılabilecektir. (İİK m.269/c-3)

İtiraz Süresi İçerisinde Ödeme Emrine İtiraz Etmeyen ve Ödeme Süresi Geçtikten Sonra Kira Borcunu Ödeyen Kiracı

Kiracı, bu süreler içerisinde hem ödeme emrine itiraz etmeyip hem de borcunu ödemez ancak bu sürelerden sonra ödeme yapar ise; haciz yapılamayacak ancak halen tahliye yapılabilecektir.

İtiraz Süresi İçerisinde Ödeme Emrine İtiraz Etmeyen Ancak Ödeme Süresi İçerisinde Kira Borcunu Ödeyen Kiracı

Kiracının, süresi içerisinde ödeme emrine itiraz etmeyip ancak süresi içerisinde borcu ödemesi halinde ise takip sonlanacak ve haciz ya da tahliye yapılamayacaktır. Kiracının süresi içerisinde kira borcu olan ana parayı ödeyip, icra giderleri ve vekalet ücreti gibi kira borcundan sayılmayan kalemleri ödememiş olması nedeniyle de icra mahkemesinden tahliye istenemeyecektir. (YHGK. 22.04.2015 T. 2013/6-1759; 1249)

İtiraz Süresi İçerisinde Ödeme Emrine İtiraz Eden Kiracı

Kiracının takibi durdurabilmesi için İtiraz süresi içerisinde kira sözleşmesine veya diğer hususlara ilişkin itirazda bulunması gerekmektedir. Bu durumda, İİK madde 269/3 uyarınca itirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılması talebinde bulunmayan ev sahibi, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yolu ile takip yapamayacaktır.

Kiracının kira sözleşmesine itiraz etmesi halinde: Kiracının, aradaki kira sözleşmesini veya sözleşmede yer alan imzayı reddetmesi halinde ev sahibi itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunmalıdır. Bu noktada, (i) eğer ev sahibinin elinde noterlikçe resen düzenlenmiş veya noter tasdikli bir kira sözleşmesi varsa bu İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası İcra Hukuk Mahkemesi’nde açılabilecekken; (ii) ev sahibinin elinde adi yazılı veya sözlü kira sözleşmesi bulunması halinde İtirazın İptali ve Tahliye Davası Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılabilecektir.

Kiracının icra takibine itiraz etmesi halinde: Kiracının kira sözleşmesine veya imzaya kesin ve açık olarak itiraz etmemesi halinde aradaki kira ilişkisi kabul edilmiş sayılacaktır. Ancak halen yetki, ödeme, takas ve kira bedeli gibi hususlara dair itiraz da bulunulabilmektedir. Kiracı tarafından kira ilişkisinden başka bir hususa itiraz edilmesi halinde duran takibin devam edebilmesi için ev sahibi tarafından İcra Hukuk Mahkemesi’nde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası açılması gerekmektedir. Bu hususta yapılacak yargılama duruşmalı olarak yapılmalıdır.

Kiracı tarafından kiranın ödendiği veya diğer bir sebeple istenemeyeceği yönünde yapılan itirazda, itiraz sebepleri ve talebi İİK madde 68/a kapsamında düzenlenen belgelerle ispat edilmelidir. Daha önce de belirttiğimiz gibi, icra giderleri ve vekalet ücreti gibi kira borcundan sayılmayan kalemlerin ödenmemiş olması halinde itiraz yalnızca bu alacaklar yönünden kaldırılacak ve tahliye yapılamayacaktır.

Yargılama neticesinde haksız yere borca itiraz ettiği tespit edilen kiracının %20’den az olmamak şartıyla inkar tazminatı ödemesine hükmedilir. Aynı şekilde ev sahibinin haksız bulunması halinde ev sahibinin %20’den az olmamak kaydıyla kötü niyet tazminatı ödemesine karar verilir.

Yukarda belirttiğimiz üzere, İcra Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararlarının icrası için kesinleşmesi zorunlu değildir. kararın tebliği veya tefhiminden itibaren 10 gün sonra icra dairesine başvurularak kiracı tahliye edilebilir. Ancak belirtilmelidir ki, İcra Mahkemelerinin kararları istinafa taşınabilecektir. Bunun için, kiracı tarafından 3 aylık kira bedelinin İcra Dairesi’ne teminat olarak yatırılması halinde tahliye kararı istinaf incelemesine kadar durdurulabilecektir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle İcra Yoluyla Tahliye

Kiracının Tahliye Taahhütnamesi’ne dayalı tahliyesi hem İİK madde 272 ve devamında hem de TBK madde 352’de düzenlenmiştir. Bu kapsamda tahliye taahhütnamesi; kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra, ev sahibine karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği bir belgedir. Tahliye taahhütnamesinde önemli husus; taahhütnamenin imzalanma tarihinin kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki bir tarihte ve yazılı olmasıdır. Aksi takdirde, kira sözleşmesi yapılırken imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır.

Bu noktada kiracıların dikkat etmesi gereken önemli bir husus; sözleşmenin imzalanması sırasında, tarih kısımları boş bırakılmış bir tahliye taahhütnamesinin altına imza atılması halinde bu tahliye taahhütnamesinin geçerli olacağıdır. Nitekim, Yargıtay içtihatı da; her ne kadar kira sözleşmesi ile birlikte imzalanan tahliye taahhütnamesinde hür irade sakatlanacak ve dolayısıyla taahhütname geçersiz olacak ise de, tarih kısımları boş şekilde imzalanan ve sonradan el ile doldurulan taahhütnamelerde boş belgeye imza atan kiracının bu imzadan sorumlu olacağı yönündedir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 tarihli ve 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararı)

Tahliye taahhütnamesi ile tahliyede, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde icra dairesine başvurularak (veya dava açılarak) kiracının tahliyesi talep edilebilir. Bunun üzerine, tahliye emri düzenlenerek kiralanan yerin 15 gün içerisinde tahliye edilmesi gerektiği kiracıya tebliğ edilir. Kiracıların bu noktada tebliğden itibaren 7 gün içerisinde tahliye taahhütnamesinin tarihine ve taahhütnamedeki imzaya itiraz ederek takibi durdurması gerekir.

İtirazın üzerinde ev sahibinin 6 aylık süre içerisinde icra mercinden itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekmektedir. Ancak kiracı tarafından taahhütnamede yer alan imzaya karşı yapılacak itirazda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde İtirazın İptali Davası açılmalıdır. Bununla beraber, tahliye taahhütnamesinin noterde düzenlenmesi veya noter onaylı olması halinde İtirazın Kaldırılması Davası İcra Mahkemelerinde açılabilecektir. Burada hassas nokta, İcra Mahkemelerine başvurulması ancak taahhütnameye konu kira sözleşmesinin de noterde düzenlenmiş (veya noterlikçe onaylanmış olması) olması ya da adi kira sözleşmesi olarak düzenlendiyse de kiracı tarafından sözleşmedeki imzaya itiraz edilmemesi halinde mümkündür. Aksi takdirde, arada bulunan adi kira sözleşmesinin tarihine kiracı tarafından itiraz edildiği veya taahhütnamenin kira sözleşmesinden ileri bir tarihte imzalandığı anlaşılamadığı durumlarda itirazın İtirazın İptali Davası Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesi ile yapılacak icra takiplerine dair hazırladığımız ve içerisinde Örnek Tahliye Taahütnamesi’ne yer verdiğimiz diğer bilgilendirme yazımıza da buradan ulaşabilirsiniz.

Dava Yoluyla Tahliye

Kiracının dava yolu ile tahliyesi, icra yoluna kıyasen daha uzun ve zor bir süreçtir ancak daha fazla nedene dayanılarak gerçekleştirilebilmektedir. Nitekim, TBK’nın birçok maddesinde tahliye davası için farklı sebepler düzenlenmiştir. Kılavuzumuzun bu kısmında dava yoluyla tahliye seçeneklerini inceleyeceğiz.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası

Ev sahipleri, Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak hem icra yoluyla hem de dava yoluyla kiracılarını tahliye edebilmektedir. Kılavuzumuzun İcra Yoluyla Tahliye kısmında tahliye taahhütnamesine dayalı olarak tahliye usulünü ve detaylarını anlatmıştık. İcra yolunun yanı sıra TBK madde 352 uyarınca; kiracı tarafından usulüne uygun şekilde verilmiş bir yazılı tahliye taahhütnamesine dayanan ev sahibi tarafından, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir. Burada önemli olan husus, tahliye taahhütnamesinin geçerli olmasıdır.

Tahliye taahhütnamesinin şartları şunlardır:

• Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması gerekmektedir. Taahhütnamenin noterde düzenlenmesi zorunlu değildir, ancak icra yoluyla tahliyede anlattığımız üzere noterde düzenlenmesi halinde bazı kolaylıklar sağlamaktadır.
• Tahliye tarihinin açık ve anlaşılır olması gerekmektedir.
• Taahhütnamenin, kiralanan yerin tesliminden sonra verilmesi gerekmektedir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı kapsamında; kira sözleşmesinin düzenlenmesi anında alınan taahhütnamenin baskı altında imzalanmış olabileceği ve kiracının hür iradesinin sakatlanabileceği değerlendirilmektedir. (YİBK, 04.10.1944, 20/28)
• Taahhüttün kiracı tarafından verilmesi gerekmektedir. Birden çok kiracının bulunduğu durumlarda bütün kiracılar tarafından verilmelidir.

Ev Sahibinin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası

TBK madde 350 uyarınca ev sahibinin; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi olması halinde kiracıya karşı İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası açması mümkündür.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası; (i) belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde, (ii) belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunen belirlenen fesih ve bildirim sürelerine uyarak açılabilecektir. Belirsiz süreli sözleşmelerde, her altı aylık dönem fesih dönemidir ve bu dönemlerin sonundan itibaren bir ay içerisinde dava açılmalıdır. Ancak bunun için, en az üç ay önceden fesih bildiriminde bulunulmalıdır, aksi takdirde bir sonraki altı aylık döneme geçilmektedir.

Bu noktada, ev sahibinin veya yakınlarının samimi ve zorunlu bir ihtiyacı olmalıdır. Mahkemece bu yönde yapılan değerlendirmede, ev sahibinin aynı yerde başka bir evinin/iş yerinin bulunup bulunmadığı gibi hususlar değerlendirilecektir.  

Belirtilmesi gereken önemli bir husus da; TBK madde 355 uyarınca, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen bir taşınmazın üç yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralanamayacağıdır.

Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası

Ev sahipleri, kiracısı bulunan taşınmazları başkalarına satmakta özgürdürler. Bu durumda, kiracı açısından tek değişen, kiranın ödeneceği kişidir. Bu kapsamda, yeni ev sahibiyle yeni bir sözleşme yapılmasına gerek bulunmamaktadır, mevcut kira sözleşmesi tüm koşullarıyla olduğu gibi devam edecektir. Dolayısıyla birçok alıcı, kiracısı bulunan evleri satın almak istememekte; bu nedenle de evini satmak isteyen ev sahipleri kiracılarını çeşitli sebeplerle tahliye etmeye çalışmaktadır. Ancak, evin satılacak olması veya ev sahibinin değişmesi kiracının tahliyesi için bir sebep teşkil etmeyecektir.

Bununla beraber, TBK madde 351 çerçevesinde; kiralanan yeri sonradan satın alan kişinin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi olması Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası açması mümkündür. Ancak, bu davada da ev sahibinin samimi ve zorunlu bir ihtiyacı olup olmadığı değerlendirilir. Ev sahibinin başka bir konutu/iş yeri bulunup bulunmaması belirleyici etkenlerdendir.

Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası açılabilmesi için ev sahibinin iki seçeneği bulunmaktadır: (i) evi satın aldıktan itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak, bu bildirimden 6 ay sonra dava açabilecek veya (ii) sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açabilecektir.

Bu dava neticesinde kiracını tahliye edilmesi halinde, kiralanan yer üç yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralanamayacaktır.

Önemli noktalardan biri de; yeni ev sahibinin bir tüzel kişilik olması halinde yalnızca tüzel kişiliğin ihtiyaçları nedeniyle tahliye davası açılabilecektir. Ortakların veya yetkililerin ihtiyacı dava sebebi olmayacaktır.

Kiralanan Yerin İnşası veya İmarı Sebebiyle Tahliye Davası

Ev sahiplerinin kiracılarına karşı tahliye davası açabilecekleri sebeplerden birisi de kiralanan yerin esaslı tadilatıdır. TBK madde 350 uyarınca; kiralanan yerin, yeniden inşası veya imarı amacıyla (i) esaslı bir onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve (ii) yapılacak bu işler sırasında kiralanan yerin kullanılması imkânsız ise ev sahibi tarafından kiracıya karşı Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası açılabilecektir. Bu tahliye davasında ev sahibinin, yapılacak tadilatın bir ihtiyaç olduğunu ve bu tamirat sürecinde kiralanan yerin kullanılmayacağını ortaya koyması gerekmektedir.

Bu nedene dayalı açılacak tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonundan itibaren bir ay içerisinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır.

Ayrıca belirtilmelidir ki; tahliye edilen eski kiracının, kiralanan yerin yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilmesinin ardından, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunmaktadır. Bu kapsamda, kiracıya bu öncelik hakkını kullanmak isteyip istemediğini bildirmek üzere yazılı bir bildirimde bulunulmalıdır. Kiracı bu öncelik hakkını, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimden itibaren bir ay içerisinde kullanabilecektir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davalarında olduğu gibi, bu tahliye neticesinde de kiralanan yer boşaltıldıktan sonra eski hâliyle (tadilat yapılmaksızın), haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracı dışındaki bir kişiye kiralanamaz. Kiralanan yer, üç yıl geçmeden yeni bir kiracıya kiralanmak isteniyorsa, eski kiracının yukarda bahsedilen öncelik hakkının da sona erdirilmesi gerekmektedir.

Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye Davası

TBK madde 315 uyarınca; ödemesi gereken kira bedelini veya yan giderleri ödemeyen kiracıya, ev sahibi tarafından yazılı olarak bir bildirim yapılır. Söz konusu bildirimde kiracıya, kira ve yan giderleri verilen süre içerisinde ödemesi gerektiği aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Bu süre içerisinde ödeme yapılmaz ise Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası açılabilecektir. Kiracıya tanınan süre, konut ve çatılı iş yerlerinde 30 günden az olamaz. Diğer kira sözleşmelerinde ise sınır en az 10 gündür.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası

Yukarıda kira bedelini ödemeyene kiracıya karşı (i) tek ihtarla Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası açılabileceğini ve (ii) Tahliye Talepli İcra Takibi başlatılabileceğini belirtmiştik. Bu iki durumda da kiracıya geciktirdiği ödemeleri yapması için bir süre tanınmakta, ödemelerin yapılması halinde tahliye yapılamamaktadır. Ancak, TBK madde 352’de düzenlenen tahliye yolunda durum farklıdır.

Bu kapsamda, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde; kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması halinde, ev sahibi İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası açabilecektir.

Bu tahliye yolunda, ödemesini geciktiren kiracı, yazılı ihtardan sonra ödeme yapsa bile; bu durumun iki kere tekrarlanması halinde artık ev sahibinin tahliye davası açma hakkı olacaktır. Burada önemli olan, iki farklı aya ilişkin ayrı ve haklı iki ihtarın bulunmasıdır. Örneğin, Şubat ve Mart aylarının kiralarının ödenmemesi halinde bir haklı ihtar çekilebilecektir. Ancak, Şubat ayının kirasının ödenmemesi halinde bir haklı ihtar çekildiğinde, Mart ayında da kira ödenmezse ikinci haklı ihtar da çekilebilecektir. Yani, haklı ihtar; ihtarın çekildiği dönemde ödenmemiş olan tüm kiralara ilişkin olmalıdır. Kirası ödenmeyen aylar biriktirilip hepsine ayrı ayrı ihtar çekilemeyecek, her ödenmeyen aya zamanında ihtar çekilmesi gerekecektir.

İhtarların çekilmesinin ardından:

• Kira sözleşmesi bir yıldan kısa veya bir yıl süreli ise sözleşme süresinin bitiminden itibaren,
• Kira sözleşmesi bir yıldan uzun süreli ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren

1 aylık süre içerisinde tahliye davası açılmalıdır.

Yukarıda bahsettiğimiz; (i) tek ihtarla açılan Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası ve (ii) Tahliye Talepli İcra Takibi gibi durumlar da iki haklı ihtardan birinin yerine sayılacaktır. Yani, bir kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı başlatılacak Tahliye Talepli İcra Takibi neticesinde; kiracı kira bedelini ödese dahi artık bir haklı ihtar çekilmiş sayılacak ve dolayısıyla ikinci bir kira gecikmesi durumunda İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası açabilecektir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 02.10.2013 tarihli ve 2013/10758 E., 2013/13396 K. sayılı kararı da bu yöndedir.

Kiracı veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Meskeninin Bulunması Nedeniyle Tahliye Davası

TBK madde 352/3 hükmü uyarınca; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halinde ev sahibi sözleşmenin sonunda Tahliye Davası açabilecektir. Bu sebeple bir Tahliye Davası açılabilmesi için ev sahibinin sözleşmeyi yaparken bu durumdan haberdar olmaması gerekmektedir. Yani ev sahibinin, kiracının (veya birlikte yaşadığı eşinin) aynı ilçe veya belde belediye sınırları dahilinde oturmaya elverişli başka bir evinin olduğunu kira sözleşmesinin kurulmasından sonra öğrenmesi gerekmektedir.

Belirtilmelidir ki; bu nedene dayalı açılacak olan bir Tahliye Davası’nda, kiracının diğer meskeninin oturmaya elverişli olması önem arz etmektedir. Bu hususu değerlendirecek olan mahkeme, elverişlilikte; kiracı ve ev sahibinin hayat tarzları, kiracı ve eşinin sosyal durumları, aile hayatları, sağlık durumları, eğitim ve iş hayatları gibi hususları göz önüne alacaktır.

Önemli bir nokta, bu nedene dayalı tahliye davalarının işyeri kiraları hakkında uygulanmayacağıdır. Bu tahliye yolu yalnızca konut kira sözleşmelerine uygulanır.

Ev sahibi, bu nedene dayalı olarak açacağı Tahliye Davası’nı kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açmak zorundadır.

Kiralanan Yerin Özenle Kullanılmaması ve Komşuların Rahatsız Edilmesi Nedeniyle Tahliye Davası

TBK madde 316’da düzenlendiği üzere; kiracı, kiralanan yeri sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanmak ve bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe uyulmadığı takdirde ev sahibinin Tahliye Davası açma hakkı bulunmaktadır.

Kanuna göre, bu nedenle bir tahliye davası açılabilmesi için konut ve çatılı iş yerlerinde kiracıya yazılı bir ihtar gönderilmesi ve aykırılığın giderilmesi için en otuz gün süre verilmesi gerekmektedir. Ancak diğer kira ilişkilerinde böyle bir süre tanıma ihtiyacı bulunmamakta ve kira sözleşmesi ev sahibi tarafından yalnızca yazılı bir ihtarla sona erdirilebilmektedir.

Belirtilmelidir ki; TBK’nın 316/3 hükmü konut ve çatılı işyerlerinde, ev sahiplerine kiracıya süre tanımadan doğrudan sözleşmeyi feshetme ve Tahliye Davası açma imkanı da tanımaktadır. Bu kapsamda; (i) kiracıya tanınacak sürenin yararsız olacağı değerlendiriliyorsa, (ii) kiracı tarafından kiralanan yere kasten ve ağır şekilde bir zarar verildiyse veya (iii) durum ev sahibi veya komşular açısından çekilmez hale geldiyse ev sahibi yapacağı bir yazılı bildirimle doğrudan sözleşmeyi feshetme ve Tahliye Davası açma hakkını haizdir.

Kiracının İflası Nedeniyle Tahliye Davası

TBK madde 332 uyarınca; kira sözleşmesinin yapılmasının ardından kiracının iflas etmesi halinde ev sahibi, kiracıdan kendisine devam edecek kira bedelleri için bir güvence vermesinin isteyebilir. Ev sahibi bu talebini kiracı ve iflas masasında yazılı şekilde bildirmek ve kiracıya güvenceyi vermesi için uygun bir süre tanımakla yükümlüdür.

Tanınan süre içerisinde güvence sağlamayan müflis kiracının sözleşmesi herhangi bir bildirim süresi bulunmadan feshedilebilecek ve tahliye davası açılabilecektir.

10 Yıllık Sürenin Dolması Halinde Tahliye Davası

Kira ilişkilerine dair uyuşmazlıklarda en çok sorulan hususlardan birisi de kira sözleşmesinin sürenin bitimine dayanılarak nasıl feshedileceğidir. Bu husus TBK madde 347 ‘de düzenlenmiştir. Bu konuda net bir açıklama sağlanabilmesi için kanun hükmünün lafzının değerlendirilmesi gerekmektedir:

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

Kanun hükmüne bakıldığında, sözleşmenin belirli ve belirsiz süreli olmasına göre ikili bir ayrım görülmektedir. Bu nedenle açıklamalarımızı bu ayrıma göre yapacağız.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Süre Uygulaması

TBK madde 347 uyarınca, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sonlandırma hakkı yalnızca kiracılara tanınmıştır. Ev sahipleri tarafından, belirli süreli kira sözleşmesinin bitmesi nedeniyle sözleşme feshedilemeyecektir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ev sahiplerinin sözleşmeyi feshedebilmesi uzama süresinin bitmesinden sonra mümkün kılınmıştır. Bu noktada, belirli süreli bir kira sözleşmesinin, yapıldıktan tam olarak ne kadar zaman sonra feshedilebileceği kafa karışıklığına yol açmaktadır. Açıklığın sağlanması adına kanun lafzına bakılması gerekmektedir. Kanuna göre “on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla” sözleşmeyi feshedebilecek ve Tahliye Davası açabilecektir.

Yani, sözleşmenin kendi süresinin dolmasının ardından başlayan uzama yıllarının 10 yılı bulması gerekmekte ve bu 10 uzama yılının bitiminden sonra gelen her yeni yılın sonunda sözleşme feshedilebilmektedir.

Örneğin, 01.01.2000 tarihinde başlayan bir yıllık bir kira sözleşmesi olması halinde uzama yılları ve fesih süresi aşağıdaki gibi olacaktır:

01.01.2000 – 01.12.2000	Bir yıllık kira sözleşmesinin kendi süresinin bitişi
01.01.2001 – 01.12.2010	Bir yıllık kira sözleşmesinin kendi süresinin bitiminden sonra başlayan 10 uzama yılının bitişi
01.01.2011 – 01.12.2011	10 uzama yılını izleyen yeni yıl

Bu kapsamda, 01.01.2000 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesini feshetmek isteyen ev sahibi; (i) önce sözleşmesinin kendi süresinin bitişini (01.12.2000), (ii) sonra 10 yıllık uzama süresinin bitişini (01.12.2010) bekleyecek ve (iii) ancak bundan sonra takip eden uzama yılının sonunda (01.12.2011) sözleşmeyi feshedebilecek ve Tahliye Davası açabilecektir. Tabi ki, sözleşmeyi feshedebilmek için en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunmak zorundadır.

Bu sürelerin hesaplanmasında uygulanan metot, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 08.02.2016 tarihli ve 2015/8957 E., 2016/680 K. sayılı kararında da benimsenmektedir:

“Somut olayda; Kiralanana ait kira sözleşmesi 01.12.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. TBK.nun 347. maddesi hükmü gereğince kiracı bir yıl olan sözleşme süresinin bitiminden yani 01.12.2000 tarihinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığından yıldan yıla yenilenerek yasada belirtilen on yıllık uzama süresi 01.12.2010 tarihinde dolmuştur. Son uzama yılı davanın açıldığı tarihe nazaran 01.12.2014 tarihinde sona ermiş olup, 6098 Sayılı Kanuna uygun olacak şekilde üç ay önceden 25.07.2014 tarihinde bildirim yapılmıştır. Açıklanan bu sebeplerle 25.07.2014 tarihinde tebliğ edilen bildirim süresinde olduğundan kira sözleşmesinin sona ermesi sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken 6101 Sayılı TBK.nın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun Geçici 2. maddesi gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Süre Uygulaması

Kira sözleşmesinin belirsiz süreli şekilde yapılması halinde kanuna göre; kiracının her zaman, ev sahibinin ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmaktadır.

Bu durumda, belirsiz süreli kira sözleşmesi bulunan ev sahipleri, sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra TBK madde 328 ve 329 kapsamında düzenlenen 6 aylık yasal fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilecek be Tahliye Davası açabilecektir.

Örneğin, 01.01.2000 tarihinde başlayan belirsiz süreli bir kira sözleşmesi, 10 yıllık uzama süresinin sonu olan 01.12.2009 tarihinden sonra ev sahibi tarafından feshedilebilecek ve Tahliye Davası açılabilecektir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesine Dönüşür Mü?

Kira sözleşmesinin feshine ilişkin yaygın bir yanlış anlaşılma da belirli süreli kira sözleşmelerinin bir yıldan sonra belirsiz süreliye dönüşeceğidir. Bunun temel sebebi, TBK’nın kira sözleşmelerine ilişkin genel düzenlemelerinden olan TBK madde 327’dir. İlgili hükümde;

“Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.”

düzenlemesine yer verilmiştir. Ancak, konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin kira sözleşmeleri yukarıda belirtmiş olduğumuz TBK madde 347 kapsamında düzenlenmiştir. İlgili hükümde ise; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır” düzenlemesine yer verilmiştir. Yani, konut veya çatılı iş yerlerine ilişkin belirli süreli bir kira sözleşmesi, süresinin bitiminden sonra tekrar tekrar birer yıllık sürelerle uzamış sayılacaktır. Bu nedenle de daima belirli süreli kira sözleşmelerine ilişkin hükümlere tabi olacaktır. Nitekim, Yargıtay’ın içtihatı da bu yöndedir:

• 3. Hukuk Dairesi’nin 12.10.2017 tarihli ve E. 2017/2914, K. 2017/13808 sayılı kararı;

“Taraflar arasında imzalanan 01.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. … [K]onut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.”

• 6. Hukuk Dairesi’nin 12.05.2015 tarihli ve E.2014/6666, K.2015/4812 sayılı kararı;

“6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Sözleşme süresinin sona ermesi ile kira sözleşmesi belirsiz süreli hale dönüşmez.”

• 6. Hukuk Dairesi’nin 21.01.2015 tarihli ve E.2014/13728, K.2015/578 sayılı kararı;

“[K]ira sözleşmesine konu taşınmazlar “dükkan” … “konut ve çatılı işyeri” vasfında olduğundan belirli süreli yapılması halinde sözleşme sonunda birer yıl süre ile uzayacağından (TBK’nun 347/1 maddesi gereğince) belirsiz süreli hale de gelmez.”

• 6. Hukuk Dairesi’nin 30.04.2013 tarihli ve E.2013/6015, K.2013/7713 sayılı kararı;

“[H]ükme esas alınan kira sözleşmesi 1.8.1993 başlangıç tarihli 2 yıl süreli olup, sözleşme konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. 1.8.1993 başlangıç tarihli kira sözleşmesi TBK.347 (6570 sayılı yasanın 11. maddesi) uyarınca aynı şartlarda 1er yıl uzamakla belirli süreli kira sözleşmesi olarak uzayıp, belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelmez.“

Yukarıya alıntıladığımız kararlardan görüleceği üzere Yargıtay, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin, sözleşme sonunda aynı şartlarla birer yıl uzayacağı ve belirsiz süreli hâle gelmeyeceği kanaatindedir (Yargıtayın bu görüşünden ayrıldığı herhangi bir kararına da rastlamış değiliz.). Yargıtay, vardığı sonucu, mezkûr kararlarında TBK m. 347/1’in şu ilk cümlesine dayandırmaktadır: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.”

Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yazımızın “İcra Yoluyla Tahliye” başlıklı bölümünde yer verdiğimiz tahliye yollarında düzenlenen belirli durumlar hariç olmak üzere Tahliye Davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili yer mahkemesi ise davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir.

Mahkemeden Tahliye Kararı Alındıktan Sonra Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracının, mahkemenin tahliye kararına rağmen kiralanan yeri boşaltmaması halinde kiraya veren, bu mahkeme kararına dayanarak kiracıyı ilamlı icra yoluyla zor kullanarak tahliye ettirebilir.

---

[1] 15.07.2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7456 sayılı Kanun’un 23. maddesi uyarınca 2022 yılında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile konut kiralarına getirilmiş olan %25 azami kira artış oranı uygulamasının süresi 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır.

[2] 05.04.2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na getirilen 18/B maddesi ile; taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar” hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunlu kılınmıştır.