Ortaklığın Giderilmesi Davası / İzale-i Şuyu Davası

14 Şub Ortaklığın Giderilmesi Davası / İzale-i Şuyu Davası

Ortaklığın giderilmesi, diğer adıyla izale-i şuyu davası; adından da anlaşılacağı üzere, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınır ve taşınmaz malların üzerindeki ortaklığın sonlandırılarak bireysel mülkiyete geçme amaçlı davalardır.

Ortaklığın giderilmesi davası çok taraflı bir dava türüdür ve tüm tarafları için benzer sonuçlar doğurmaktadır. Nitekim, izale-i şuyu davası açılması halinde, davacı yargılama sırasında davadan feragat etse dahi; davanın taraflarından herhangi birinin devam etmek istemesi halinde mahkemenin davayı neticelendirmesini sağlayabilecektir.

Ortaklığın giderilmesi davasında, davaya konu taşınmazın türüne veya kişilerin taleplerine göre izlenebilecek yollar şöyledir:

• Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi,
• Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi ve
• Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi.

Örneğin, ortaklığa konu taşınmazın bağımsız bölümlerden oluşması halinde; bu bölümlerin ortaklara tahsis edilmesi ve gerektiği takdirde paylara para eklenerek denkleştirme yapılması yolu izlenebilecektir. Eğer taşınmaz malda kat mülkiyeti kurmak mümkünse, mülkiyetin kurulup kurulamayacağı çok iyi araştırmalıdır. Zira, kat mülkiyetinin kurulması mümkün olan bir taşınmaz malda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemeyecektir.

Bununla beraber, üzerinde ortaklık bulunan taşınmazın arsa veya tarımsal arazi olması durumunda aynen taksim yolu izlenebilecektir. Ancak bu noktada önem arz eden bir husus, dava konusu taşınmazın aynen taksime elverişli olup olmadığıdır. Taşınmazın, önemli ölçüde değer kaybına uğrayacak olması ya da tarımsal arazi niteliğinde olması nedeniyle bölünme yasağına tabi olması durumlarında aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Bu durumda, bölünemez eşya niteliğinde olacak arazinin satışı yoluna gidilebilecektir.

Tarımsal arazilerin bölünme yasağı, mirasa konu tarımsal araziler ve tarımsal arazilerin devrine ilişkin bilgilere yer verdiğimiz yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.

---

Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse yahut taraflardan hiçbiri aynen taksim istememişse ortaklık satış yoluyla giderilir. Taşınmazın satışı ise satış memurluğu ya da icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilir. Paydaşların tamamının anlaşması halinde satış yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir. Ortaklığa konu taşınmazın satışında dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da; taşınmaz üzerinde bina, ağaç gibi bütünleyici parçaların, bir diğer adıyla muhdesatın bulunması halidir. Muhdesat, taşınmaz ile beraber satılır; ancak, muhdesatın ortaklardan birine ait olduğuna dair tapuda şerh olması yahut tüm ortakların bu konuda mutabık olması ve aynı zamanda söz konusu muhdesat taşınmazın değerinde artış yaratması halinde, bu artışın değeri tespit edilir. Satıştan elde edilen gelirin muhdesata ilişkin kısmı hesaplanarak muhdesat sahibi ortağa verilir. Taşınmazın satışından elde edilen gelirin geri kalan kısmı tüm ortaklar arasında pay oranları ile paralel şekilde paylaştırılır. Muhdesatın kime ait olduğu hususunda çekişme olması halinde “muhdesatın aidiyetininn tespiti davası” açılır ve izalei şuyu davasında bekletici mesele yapılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Kime Karşı Açılır?

Ortaklığa taraf olan herhangi bir paydaş ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir. Paydaşların kendi aralarında ilgili taşınır veya taşınmaz malın nasıl pay edileceği hususunda mutabakat sağlaması halinde anlaşma yoluyla ortaklığı sona erdirmeleri mümkündür. Aksi takdirde, ortaklığa taraf olan herhangi bir paydaş tarafından diğer tüm paydaşlara karşı ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir.

Açılacak davada tüm paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekmektedir. Tüm ortaklar davaya dahil edilmeden davanın sonuçlandırılması mümkün değildir.

Bazı istisnai durumlarda paydaşların dışında üçüncü tarafların da dava açma yetkisi bulunmaktadır. Örneğin, 3194 sayılı İmar Kanunu gereği, imar uygulaması yapılmış bir taşınmazın paylaştırılması hususunda paydaşların anlaşmaya varamaması halinde ilgili idare tarafından paydaşlara dava açma yetkisi tanınmaktadır. Aynı şekilde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu da; yeter gelirli tarımsal arazilerinin devir işlemlerinin mirasın açılmasından itibaren bir yıl içerisinde tamamlanmaması halinde Tarım ve Köyişleri Bakanlığı’na dava açma yetkisi tanımaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Ortaklığa konu mal varlığının taşınmaz olması halinde, Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4/1-b maddesine göre; ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasında yetkili mahkeme taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir. Burada Kanun’un 12. maddesi  uyarınca kesin yetki kuralı mevcuttur. Aynı Kanun’un 6. maddesi uyarınca ise açılacak davada görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Ortaklığa konu mal varlığının taşınır olması halinde ise; bütün davalar için uygulanan ve genel yetki kuralı olan Hukuk Muhakemeleri Kanununun 6. maddesi uygulanacak ve bu kapsamda taşınır malların ortaklığının giderilmesinde genel yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesi olacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Masrafları Nelerdir?

Diğer davalarda olduğu gibi ortaklığın giderilmesi davalarında da bir miktar yargılama harcı alınmaktadır. Alınan harç davaya konu malın taşınır ya da taşınmaz olmasına göre maktu (sabit miktar) ya da nispi harç (yüzdelik oran) olarak belirlenmektedir.

Harçlar Kanunu uyarınca; dava konusu mal taşınır ise maktu harç, taşınmaz mal ise nispi harç alınmaktadır. Ancak, dava açılırken sonuç tahmin edilemeyeceğinden dava konusu şeyin taşınır yahut taşınmaz olması fark etmeksizin maktu harç alınır. Akabinde ise; (i) taşınmaz malın hissedarlar arasında aynen paylaştırılmasına karar verilmesi durumunda, taşınmazın tespit edilen değerinin binde 4,55 oranında, (ii) taşınmazın satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesi halinde ise satış bedelinin binde 11,38 oranında nisbi karar ve ilam harcına hükmedilir.

Her ne kadar davayı açan paydaş dava harcını ve mahkeme giderlerini davanın başında ödemek zorunda kalsa da davanın sonunda mahkeme giderleri ve avukatlık ücretleri payları oranında tüm ortaklara paylaştırılır.

İstisnai bir durum olarak; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu da; yeter gelirli tarımsal arazilere ilişkin davalarda nisbi harç ödenmemektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Hangi Hallerde Engellenebilir?

Bazı istisnai durumlarda, ortaklığın giderilmesi engellenebilecek dolayısıyla ortaklığın devam ettirilmesi yükümlülüğü doğacaktır.

Kanun Gereği (Yeni Alt Soy Nedeniyle)

Türk Medeni Kanunu’nun 643. maddesi uyarınca mirasın açıldığı tarihte, gelecekte mirasçı olması muhtemel bir cenin (bebek) mevcut ise paylaşma onun doğumuna kadar ertelenmektedir. Zira, bebeğin doğumunu beklemeden paylaşmanın gerçekleşmesi halinde bebek sağ olarak doğduğu takdirde yapılan paylaşmanın geçersiz sayılmasını ve tekrar paylaşma yapılmasını talep hakkına sahip olmaktadır.

Hâkim Kararıyla (Terekenin Değerinin Düşmesi Nedeniyle)

Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesi kapsamında derhal yapılacak bir paylaşma, paylaşım konusu malın değerini önemli ölçüde azaltacak ise mirasçılardan birinin istemi üzerine paylaşımın ertelenmesine karar verilmesi mümkün olmaktadır.

Bu hüküm gereği hâkim, paylaşıma konu malların tamamının paylaşımının ertelenmesine karar verebileceği gibi bir kısmının paylaşımının ertelenmesine de karar verebilmektedir. Bu durumda paylaşımı ertelenen mallar üzerinde miras ortaklığının devam etmesi sonucu doğmaktadır.

Sözleşme ile (Uzatılmış Miras Ortaklığı Sözleşmesi)

Ortaklar, sözleşme serbestisi çerçevesinde, ortaklığa konu taşınmaza ilişkin izale-i şuyu talep edilemeyeceği yönünde bir anlaşma yapabilirler. Ancak, Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi uyarınca bu sınırlama en fazla 10 yıllık süre ile yapılabilecektir. Dolayısıyla, 10 yılı aşacak şekilde devam ettirme yükümlülüğünü öngören sözleşmeler aşan kısım için “kısmi dikey hükümsüzlük” ilkesi gereği geçersiz olmaktadır.

Murisin Ölüme Bağlı İrade Beyanı ile

Muris, ölüme bağlı bir irade beyanıyla mirasın paylaşılmasını belirli bir süre için erteleyebilmektedir. Ancak tamamen yasaklaması kanuna aykırı olduğu için geçersiz olmaktadır.

Bu erteleme Türk Medeni Kanunu’nun 515. maddesi kapsamında bir “yüküm/mükellefiyet” veya 647. maddesi çerçevesinde bir “olumsuz bir paylaştırma kuralı” olarak yapılabilecektir.

Bu durumda paylaşma ancak mirasçılar tarafından oybirliği ile anlaşılması halinde gerçekleşmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Sonuçları

Dava neticesinde ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesine karar verilmesi halinde;

• ortaklığın konusu taşınır mallar ise ilgili mallar paydaşlara teslim edilmelidir. Burada kararın kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık bir zamanaşımı süresi mevcuttur,
• ortaklığın konusu taşınmaz mallar ise aynen taksim kararı kesinleştiği takdirde ilgili paylaş mülkiyeti kazanmaktadır. Dolayısıyla zamanaşımı söz konusu olmamaktadır. Bu sonucun doğumu için sicile tescil önem arz etmemektedir.

Dava neticesinde ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi halinde; taşınmazın satışını gerçekleştirmeye yetkili makam, 2022 yılında gelen yenilikler kapsamında, Gayrimenkul Satış Memurluğu adı altında kurulmuş olan icra müdürlükleri olmaktadır. Bu noktada, satış açık arttırma yoluyla yapılmaktadır. Ancak daha önce bahsettiğimiz üzere tüm paydaşların oy birliği sağlaması halinde satışın yalnızca ortaklar arasında gerçekleşecek şekilde yapılması da mümkündür.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Satış Aşamaları

Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu) prosedürlerinde ilk aşama olarak taşınmazın tapu kaydı, kadastrosu ve imar çapı mahkemeye celp ettirilmektedir. Ayrıca, gerekli olması halinde mahkeme tarafından keşif de yapılabilecektir. Akabinde, bir bilirkişi raporu hazırlanmaktadır. Bilirkişi raporu taşınmaza ilişkin değer tespiti (takdiri kıymet) içermektedir.

Değer tespitinin ardından sulh hukuk mahkemesi dosyayı satış memurluğuna göndermektedir. Satış memurluğu tarafından satış ilan edilmekte ve tüm mirasçılara tebliğ edilmektedir. İhaleye iştirak etmek isteyen kişiler belirli bir teminat yatırmak suretiyle dahil olmaktadır.

İhalenin feshi sebeplerinin gerçekleşmesi halinde izale-i şuyu satış iptali imkanı mevcuttur. İhalenin feshi Sulh Hukuk Mahkemesi’nden ihalenin gerçekleşmesinden itibaren 7 gün içerisinde şikayet yoluyla istenebilecektir. Süresi içinde ihalenin feshi davası açılmaz ise ya da açılan dava reddedilir ise ihale kesinleşmektedir.

İhale sırasında açık artırmaya, bilirkişi raporunda tespit edilen değerin %50’si üzerinden başlanmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Sonrası Para Paylaşımı

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi halinde ihalenin kesinleşmesi ile alıcı adına tescil yapılmaktadır. Satış bedeli ise hak sahibine verilmektedir. Taşınmaz üzerinde muhdesat bulunması halinde; söz konusu muhdesatın maliki ortaklara, muhdesattan doğan gelir ödenir. Daha sonra taşınmazın bedeli paylaştırılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Masrafları

Veraset intikal vergisi ödeyen mirasçılar satış sonunda elde edilen bedel üzerinden de katma değer vergisi (KDV) ödemektedir.

İzale-i Şuyu Davasında Satış Sonrası Para Ne Zaman Ödenir?

Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu) satışından elde edilen gelirin paylaştırılması genellikle bir bilirkişi aracılığıyla gerçekleştirilir. Bilirkişi ihale bedelinden hissedarların hissesine düşen miktar ve kesintileri içeren bir tevzi tablosu üzerinden işlemleri gerçekleştirir. Bilirkişi raporunun kesinleşmesi üzerine para banka hesabına yatırılmaktadır. Banka hesabına yatırılan para üzerinden gerekli kesintiler yapıldıktan sonra hak sahiplerine ödenmektedir.