02 Haz Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir

İdare Hukuku’nun bir alt dalı olan İmar Hukuku davalarından biri Tapu İptali ve Tescil Davası’dır. Tapu İptali ve Tescil Davası ile hukuka aykırı veya yolsuz olarak yapılan tapu kaydının hukuka uygun hale getirilmesi sağlamaktadır. Anayasa ile korunan ve ayni bir hak olan mülkiyet hakkına ilişkin bir dava türü olması nedeni ile ilam (mahkeme hükmü) kesinleşmeden icra edilemez.

Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi gereği “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.” Bununla beraber istisnai hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılmış sayılmaktadır. Ancak malikin bu gibi durumlarda taşınmaz üzerinde devir gibi tasarruf işlemlerini yapabilmesi için mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekmektedir. Bu durumlara; miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma halleri örnek verilebilecektir.

Tapu İptali ve Tescil Davasını Kim, Kimlere Karşı Açabilir?

Tapu iptali ve tescil davası, taşınmazın mülkiyetini hukuka aykırı şekilde elde etmiş olup tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkına sahip olan malike karşı açılır. Tapu kaydında görünen kişinin ölmesi durumunda tapu iptali ve tescili davası kişinin mirasçılarına karşı açılabilir. Ancak burada tüm mirasçıların davalı olarak gösterilme şartı vardır. Aynı şekilde davayı açacak hak sahibi kişinin ölmesi durumunda ölen kişinin mirasçıları birlikte Tapu İptali ve Tescili Davasını açabilecektir.

Tapu iptali ve tescil davası temelde mülkiyet hakkının korunması için açılsa da tapuya şerh edilen diğer haklar için de açılabilecektir. İpotek, önalım, tapuya şerh edilen taşınmaz vaadi sözleşmeleri ve kira sözleşmesi, sükna hakkı gibi haklara sahip olan kişilere karşı da tapu iptali ve tescili davası açılması mümkündür.

Tapu İptali ve Tescil Davası Ne Zaman Açılır

Tapu iptali ve tescil davaları niteliği gereği herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmamakla beraber;

TMK Olağanüstü Zamanaşımı başlığı altında düzenlenen 713. Maddesinde bulunan “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.“

713/3: Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Tapu İptali Ve Tescil Davası Yetkili Ve Görevli Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu 2. Madde uyarınca Tapu İptali ve Tescili davası, Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Bu kapsamda yetkili mahkeme, kesin yetki ile davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

İhtiyati Tedbir

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389. maddesi kapsamında; davaya konu taşınmazın durumunda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı, tamamen imkânsız hâle geleceği veya ciddi bir zararın doğacağı endişesi mevcut ise ihtiyati tedbir kararı verilebilecektir.

Ancak re’ sen bir ihtiyati tedbir kararı konulamamaktadır. Talebin varlığı ve endişenin gerçekliğini ispat niteliğinde delillerin bulunması halinde dava konusu taşınmaza ihtiyati tedbir kararı verebilecektir. Bununla beraber, hakim tarafından taşınmaz bedelinin %15’ine kadar bir teminatın davacı tarafından yatırılmasına da hükmedilebilecektir. İhtiyati tedbir kararı üzerine tapuya şerh koyulur ve dava konusu taşınmazın satışı engellenir.

Mülkiyetin Üçüncü Kişiye Devri Halinde Tapu İptali ve Tescil Davası

Taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi halinde tapu iptali ve tescil davasının açılabilmesi belirli durumlarda kısıtlanabilmektedir. Nitekim, taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olması halinde Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca bu kişinin hakkı korunmaktadır. İlgili hüküm şöyledir: “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyete dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”

Bu nedenle iyiniyetli olarak taşınmazı devralan üçüncü kişinin hukuka uygun kazanım gerçekleştirmiş olması nedeniyle bu kişiye karşı Tapu İptali ve Tescil Davası açılamamaktadır. Burada bahsedilen iyiniyetli üçüncü kişi; taşınmazı devraldığı kişinin, yolsuz ve hukuka aykırı olarak taşınmaza malik olduğunu bilmeyen ve tapuya güven ilkesi gereğince bilebilecek durumda olmayan kişidir.

Bu kapsamda; taşınmazın devredildiği üçüncü kişiye ancak iyiniyetli olmadığı durumlarda tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir. Bu hak Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 1021. maddesi ile korunmaktadır. Bahsi geçen hüküm şöyledir: “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir”.

Dolayısıyla, bu kişiler tapuya güven ilkesinden yararlanamayacak ve kazanımları korunmayacaktır. Dolayısıyla Tapu İptali ve Tescil Davası taşınmazın üçüncü kişiye devri halinde yalnızca iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı açılabilecektir. Burada bahsi geçen iyi niyetli olmayan üçüncü kişi, taşınmazı devraldığı kişinin, yolsuz ve hukuka aykırı olarak taşınmaza malik olduğunu bilen ve buna rağmen taşınmazı devralan kişidir.

Aile Konutu Şerhi Sebebi ile Tapu İptali ve Tescil Davası

Aile Konutu’na ilişkin olarak kanunda özel bir hüküm düzenlenmiştir.

Söz konusu taşınmazın, aile konutu olması durumunda tapuda malik olarak görünmeyen diğer eşin tapu müdürlüğüne yapacağı başvuru ile tapu kütüğüne ilgili taşınmaz için aile konutu şerhinin konulmasını sağlama imkanı mevcuttur. Böylece, malik olan eşin taşınmaz üzerinde yapacağı işlemlere ilişkin belli sınırlamalar getirilmektedir.

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi şöyledir: “ Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.”

Tapuya aile konutu şerhinin düşülmemiş olduğu durumunda üçüncü kişinin tapuya güven ilkesi gereği kazanımı korunmaktadır. Ancak daha önce de belirtildiği üzere, bu durumda da iyi niyetli olmayan üçüncü kişinin kazanımı korunmayacaktır. Taşınmazı devralan kişinin ilgili taşınmazın aile konutu olduğunu bilmesi veyahut bilebilecek durumda olması halinde kişinin iyiniyetli olmadığı açıktır ve kazanımının korunması mümkün değildir.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Muvazaa, üçüncü kişileri aldatmak adına yapılan gizli işlemdir. Muris muvazaası denildiğinde kast edilen mirastan mal kaçırmak adına gerçek olmayan devir işlemlerinin gerçekleştirilmesidir. Bu duruma örnek olarak; bir kimsenin hayatta iken bahse konu taşınmazı resmiyette bağış veya ölünceye kadar bakım sözleşmesi ile devretmiş gibi göstererek aslında bedelsiz kazandırmalar yaparak taşınmazı mirasçılarından açıkça kaçırması gösterilebilecektir. Böyle bir durumda mirasçılar, bu işlemlerin mirastan mal kaçırma amacıyla yapıldığını ve muvazaa bulunduğunu ispat ettiği takdirde Tapu İptali ve Tescili davası açarak bahse konu taşınmazın tekrardan terekeye katılmasını sağlayabilecektir. Ancak belirtmek gerekir ki muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası ancak mirasbırakanın ölümü halinde açılabilir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeni ile Tapu İptali ve Tescil Davası

Türk Borçlar Kanunu’nun 506. maddesinde düzenlendiği üzere vekil, üstlendiği iş ve hizmetleri, vekalet verenin menfaatini gözeterek yürütmekle yükümlüdür. Ancak tabi ki taraflar arasında vekalet ilişkisinin belirli bir çerçevesi kurulmadığı takdirde dahi vekilin ilgili taşınmazı istediği bedelde istediği kişiye satması söz konusu olamaz. Esas olan vekil edenin menfaatinin korunmasıdır. Bu yükümlülüğe uymayan vekil, vekil edene uğrattığı zararlardan meshul tutulacaktır. Vekilin, vekil edenin menfaatini gözetmeden, görevini kötüye kullanarak gerçekleştirdiği bir devirde Tapu İptali ve Tescil Davası açılabilecektir. Burada belirtilmelidir ki vekalet görevinin kötüye kullanılması ile yapılan devirde eğer ki devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise, 3. kişinin kazanımı korunmaktadır. Burada yalnzıca vekil sorumlu tutulabilecektir.

Ancak vekilin, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı bilincinde olarak taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu savunulamayacak, kazanımı korunmamakla beraber, iyiniyetli olmayan üçüncü kişiye karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir.